Das Erbbaurecht

1. Definition: Was ist Erbbaurecht?

Erbbaurecht bedeutet, dass jemand das Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG). Dieses Recht wird auf einen bestimmten Zeitraum festgelegt; in der Regel 99 Jahre. Dafür bezahlt der Erbbauberechtigte eine Nutzungsgebühr, den sogenannten Erbbauzins, der jährlich zu entrichten ist.

Fälschlicherweise wird oft von Erbpacht gesprochen, wenn es um Erbbaurechte geht. Die Erbpacht ist ein dinglich unbegrenztes Nutzungsrecht an landwirtschaftlich genutzten Grundstücksflächen. Für die Nutzung ist ein Erbpachtzins zu entrichten. Dagegen wird durch die Begründung des Erbbaurechtsvertrag das Errichten respektive Halten eines Bauwerks bestimmt.

Die Laufzeit und die Höhe des Erbbauzinses richtet sich nach den Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag.


2. Das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG)

Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht, das veräußert, vererbt und belastet werden kann. Rechtliche Grundlage ist das Gesetz über das Erbbaurecht oder Erbbaurechtsgesetz – kurz ErbbauRG (siehe https://www.gesetze-im-internet.de/erbbauv/ ). Es trat im Januar 1919 in Kraft und ging aus der früheren „Erbbaurechtsverordnung“ (ErbbauVO) hervor.

Das Erbbaurecht wird zweifach im Grundbuch eingetragen. Zum einen wird das Erbbaurecht im Grundstückgrundbuch als Belastung in Abteilung II eingetragen. Zusätzlich wird das Erbbaurecht auf einem gesonderten Grundbuchblatt als grundstücksgleiches Recht eingetragen. Das sogenannte Erbbaugrundbuch enthält u. a. Vereinbarungen aus dem Erbbaurechtsvertrag, den Erbbauzins, Belastungen und sonstige Rechte und Pflichten. Wird das Erbbaurecht beispielsweise mit Grundpfandrechten belastet, ist dies ebenfalls im Erbbaugrundbuch vermerkt.


3. Gründe für das Erbbaurecht

Mit dem Gesetz bzw. der früheren Verordnung sollten Bodenspekulationen eingedämmt und der Wohnungsbau gefördert werden. Das Erbbaurecht ermöglicht auch einkommensschwächeren Bevölkerungsschichten den Erwerb einer Immobilie, da das Grundstück nicht gekauft werden muss. Stattdessen wird eine jährliche Nutzungsgebühr in Form des Erbbauzinses über einen festgelegten Zeitraum gezahlt.


Für Eigentümer bietet das Erbbaurecht eine Möglichkeit, große Flächen nicht selbst bewirtschaften oder nutzen zu müssen, ohne das Grundstück verkaufen zu müssen. Erbbaurechtgeber sind in Deutschland häufig Kirchen, Stiftungen oder Gemeinden. Ferner vergeben auch Privatpersonen Erbbaurechte.


4. Der Erbbaurechtsvertrag

Der Erbbaurechtsvertrag ist wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Hierin sind sämtliche Vereinbarungen und Bedingungen zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten vermerkt. Der Erbbaurechtsvertrag ist auch Bestandteil des Grundbuchs.

a. Laufzeiten eines Erbbaurechtsvertrags

Ein wichtiger Aspekt des Erbbaurechtsvertrags ist die Laufzeit. In der Regel beträgt diese zwischen 50 und 99 Jahren. Bei gewerblich genutzten Grundstücken und Immobilien gelten häufig kürzere Laufzeiten. Nach Ablauf kann das Erbbaurecht verlängert werden, wenn der Vertrag dies so vorsieht oder der Eigentümer zustimmt. Wird die Laufzeit nicht verlängert, fällt das Nutzungsrecht am Grundstück wieder an den Eigentümer zurück. Da Grundstück und Immobilie nach Ablauf des Erbbaurechts wieder als rechtliche Einheit betrachtet werden, fällt auch das Bauwerk auf dem Grundstück an den Grundstückseigentümer. In diesem Fall muss der Grundstückseigentümer dem Erbbaurechtnehmer eine Entschädigung für die Immobilie zahlen. Laut Erbbaurechtsgesetz muss diese mindestens zwei Drittel des aktuellen Verkehrswertes für minderbemittelter Bevölkerungskreise betragen.


Erlischt das Erbbaurecht regulär nach Ablauf der Vertragslaufzeit, so spricht man von Zeitablauf. Geht das Erbbaurecht hingegen während der Vertragslaufzeit, auf Grund von Vertragsverletzungen nach § 2 Nr. 4 ErbbauRG, auf Verlangen, an den Grundstückseigentümer zurück, spricht man vom Heimfall. Das Erbbaurecht erlischt im Zuge des Heimfalls nicht.


b. Der Erbbauzins

Der Erbbauzins wird vom Erbbauberechtigten als jährliche Gebühr für die Nutzung des Erbbaugrundstücks an den Eigentümer gezahlt.


Die typischen durchschnittlichen Erbbauzinssätze, bezogen auf die unterschiedlichsten Nutzungen liegen, abhängig auch von der Region, zwischen 2,5 % und 6,5 %, mit Spannen je Nutzung von +/- 1 %. Die Gutachterausschüsse liefern hierzu, je nach dem, auch Datensätze (Quelle: Kleiber digital – Teil VIII Rechte und Belastungen, 2.3.1 Allgemeines – Rn 74, Abb. 13).

Die Höhe des Erbbauzins wird im Erbbaurechtsvertrag geregelt. Besteht eine Wertsicherungsklausel im Erbbaurechtsvertrag, kann der Erbbauzins nach einem vertraglich festgelegten Index regelmäßig angepasst bzw. erhöht werden. Dies ist in § 9a des Erbbaurechtsgesetzes geregelt. Der Erbbauzins kann nur maximal alle drei Jahre erhöht werden. Häufig richtet sich die Erbbauzinserhöhung nach dem Verbraucherindex.


Bis 1994 wurden im Erbbaurechtsvertrag feste Erbbauzinsbeträge für die gesamte Laufzeit angegeben. Danach wurde das Gesetz geändert. Jetzt können Grundstückseigentümer den Erbbauzins, sofern dies im Vertrag so vorgesehen ist, nach geänderten Verhältnissen anpassen. Durch diese wertgesicherte Anpassungsklausel kann der Erbbauzins automatisch erhöht werden, ohne dass dies vorher angekündigt werden muss.


c. Sonstige Vertragsinhalte – Rechte und Pflichten

Der Erbbaurechtsvertrag enthält zudem weitere Vereinbarungen zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem. Darunter zählen Vereinbarungen über die Errichtung und Instandhaltung der Immobilie, notwendige Versicherungen sowie Vereinbarungen zum Wiederaufbau im Falle einer Zerstörung der Immobilie. Weiterhin verpflichtet sich der Erbbauberechtigte, öffentliche wie privatrechtliche Lasten und Abgaben zu tragen und gegebenenfalls Vertragsstrafen bei Nichteinhaltung der Vertragsinhalte zu zahlen.

Ein wichtiger Aspekt des Erbbaurechtsvertrags stellt der Heimfall dar. Hier verpflichtet sich der Erbbauberechtigte unter bestimmten Bedingungen, dass das Erbbaurecht während der Vertragslaufzeit an den Grundstückseigentümer rückübertragen wird. Dies geschieht üblicherweise bei groben Vertragsverletzungen.


5. Verpflichtung zum Übertrag des Erbbaurechts - Heimfall

Die rechtliche Grundlage für einen Heimfall ist in den §§ 2 – 4 sowie §§ 32 – 33 des Erbbaurechtsgesetztes (ErbbauRG) geregelt. Darin wird der Heimfall definiert als eine „Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen (Heimfall)“.


Beim Heimfall fallen sämtliche Nutzungsrechte am Bauwerk wieder an den Eigentümer zurück. Der Grundstückseigentümer muss dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung nach vertraglicher Vereinbarung, im Minimum zwei Drittel, des aktuellen Verkehrswertes des Bauwerks respektive des Sondereigentums, zum Stichtag der notariell getroffenen Übertragung des Rechts an den Grundstückseigentümer, zahlen (s. a. BGH Urt. v. 22.11.1991, Az.: V ZR 187/90).


Die Übertragung des Erbbaurechts durch Heimfall tritt in der Regel ein, wenn der Erbbauberechtigte den Erbbaurechtsvertrag nicht einhält.

Gründe für einen Heimfall können sein:

  • Insolvenz des Erbbauberechtigten

  • Nichtzahlung des Erbbauzinses für mindestens zwei Jahre

  • Vertragswidrige Nutzung des Erbbaurechts

  • Mangelnde oder nicht vorhandene Versicherungen

Die Gründe für den Heimfallanspruch müssen wirksam im Erbbaurechtsvertrag vereinbart sein.


6. Vor- und Nachteile für Berechtigten und Erbbaugeber

Ein Gebäude auf einem Erbbaugrundstück zu kaufen oder zu errichten, hat sowohl Vor- als auch Nachteile für den Erbbauberechtigten.


Vorteile für den Erbbauberechtigten:

  • Keine Kosten für das Grundstück

  • Bessere Kreditkonditionen durch geringere finanzielle Belastung

  • Immobilieneigentum ohne Grundstück möglich

  • Hauskauf oder -bau auch für finanziell weniger gut gestellte Personen möglich

  • Nachträglicher Kauf des Grundstücks ist je nach Vertrag möglich

Nachteile für den Erbbauberechtigten:

  • Langfristige Belastung durch Zahlung des Erbbauzins

  • Die Summe der Erbbauzinszahlungen kann den Grundstückswert weit übersteigen

  • Weitere Kosten für das Grundstück wie bspw. Grundsteuer und Versicherungen müssen trotzdem gezahlt werden

  • Nach Ablauf der Vertragslaufzeit wird das Gebäude oftmals unter Marktwert an den Grundstückeigentümer übertragen

  • Bei ungünstigen Vertragsbedingungen kann der Eigentümer vorzeitig kündigen

  • Der Erbbauzins kann an veränderte Verhältnisse angepasst werden, was unvorhersehbar ist

Vorteile für den Erbbaugeber:

  • Langfristige Rendite

  • Der Erbbaurechtgeber bleibt Grundstückseigentümer

Nachteile für den Erbbaugeber:

  • Das Grundstück kann nicht selbst genutzt werden

  • Der Verkauf von Erbbaugrundstücken ist weniger lukrativ


7. Wertermittlung der Immobilie

Bei Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf oder Heimfall muss der Erbbauberechtigte entschädigt werden. Die Höhe der Entschädigung gilt für das Bauwerk, das der Erbbauberechtigte auf dem Grundstück errichtet oder erbaut hat. Es werden lediglich Gebäude entschädigt, die Gegenstand des Erbbaurechtsvertrags sind.


Zur Wertermittlung werden die Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag herangezogen, darunter der Erbbauzins und dessen Anpassungsklausel, die verbleibende Vertragslaufzeit und weitere Aspekte, die den Wert beeinflussen.

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