Fallbeschreibung: Gutachten über ein Erbbaurecht im Zustand des Heimfalls

In diesem Bewertungsfall geht es um ein Bruchteilserbbaurecht, dass mit dem Sondereigentum an einer Wohnung mit Kellerabteil verbunden ist. Anlass für die Verkehrswertermittlung war das vorzeitige Heimfallbegehren des Grundstückeigentümers (Erbbaurechtgeber), entsprechend der getroffenen Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag.


Ausgangslage

Ermittlung des Verkehrswerts, als Entschädigungswert, der Sondereigentumseinheit, auf Grund des vorzeitigen Heimfallbegehrens des Grundstückseigentümers (Erbbaurechtsgeber). Das Gutachten sollte auch als Schiedsgutachten für den Erbbauberechtigten dienen.


Das Besondere an diesem Fall ist das vorzeitige Heimfallbegehren: Die Grundstückseigentümer kündigten das Erbbaurecht vor Zeitablauf - laut Vertrag betrug die reguläre Laufzeit 99 Jahre.


Gründe für einen Heimfallanspruch können nicht gezahlte Erbbauzinsen, mangelnder Unterhalt und Instandhaltung der Bauwerke oder andere vertragswidrige Handlungen des Erbbauberechtigten sein. Die Heimfallgründe und damit verbunden das vorzeitige Ende eines Erbbaurechts durch Heimfall muss vertraglicher Inhalt des Erbbaurechtsvertrages sein.

In dem vorliegenden Fall war das Recht auf Heimfallbegehren im Erbbaurechtsvertrag vereinbart.


Verkehrswertermittlung

Der Verkehrswert, als Entschädigungswert eines Bruchteilerbbaurechts, verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an einer Wohnung, wurde nach den Vorgaben des § 194 BauGB und der ImmoWertV erstellt. Der Wertermittlungsstichtag für den zu prognostizierenden Verkehrswert war durch den Zeitpunkt des Heimfallbegehrens festgelegt.


Der Anwendungsanordnung der ImmoWertV folgend, müsste bei diesem Bewertungsfall vorrangig das Vergleichswertverfahren herangezogen werden. Dazu müssten vergleichbare Kaufpreise von Wohnungserbbaurechten mit der gleichen erbbaurechtlichen Restlaufzeit (3-5 Jahre), annähernd gleichem Erbbauzins, gleichem Baujahr, gleichem Bodenwertniveau, gleichem Nutzungsgrad (WGFZ), gleichen Ausstattungsmerkmalen hinreichend vorliegen.

Die Anwendung des direkten Preisvergleichs auf diese Verkehrswertermittlung ist aus gutachterlicher Sicht höchst problematisch. (s.a. Kleiber digital – Syst. Darst. Vergleichswertverfahren 3.2. Rn 136)


Sie scheitert im Allgemeinen daran, dass zum einen keine ausreichende Anzahl geeigneter Vergleichsobjekte zu Verfügung stehen, die gemäß obiger Ausführung, hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Zum anderen auch die baulichen Anlage der heranzuziehen Vergleichsobjekte dem Sachverständigen vollumfänglich bekannt sein müssen. Insbesondere die Bauart und Bauweise, die Wohn- bzw. Nutzflächen, der bauliche einschließlich energetische Zustand, der Gebäudestandard (Ausstattung), die Restnutzungsdauer ggf. unter Berücksichtigung durchgeführter Modernisierungen und unterlassener Instandhaltungen Baumängel und Bauschäden. (a.a.O.)

Vergleichbare Objekte aus der Kaufpreissammlung werden oftmals nur oberflächlich beschrieben und lassen in der Regel nicht erkennen, ob sie geeignet sind. (a.a.O.)


Im Gutachten wurde der Verkehrswert mit dem Ertragswertverfahren ermittelt. Die Anwendung dieses Verfahrens ist unproblematisch, nicht nur, weil das Bewertungsobjekt auf Renditeerzielung ausgelegt war, sondern weil sich entsprechend der finanzmathematischen Methode der tatsächliche Entschädigungswert zum Wertermittlungsstichtag durch Kapitalisierung auf die Restnutzungsdauer (RND) der Sondernutzungseinheit und Diskontierung auf den dinglichen Vollzug respektive die Diskontierung des Rechts auf den Wertermittlungsstichtag am genauesten prognostizieren lässt. ( s.a. Oefele: Handbuch Erbbaurecht, 6. Auflage - § 4 Rn 115; BGH Urteil v. 22.11.1991, Az.: V ZR 187/90)


Schaubild: Berechnungsgrundlage RLZ < RND

Anmerkung zum Bodenwert und Bodenwertverzinsung

Entsprechend der erbbaurechtsspezifischen Besonderheit bleibt der Bodenwert bei der Ermittlung des Entschädigungswertes, unberücksichtigt.

Der Boden wird vom Käufer eines Erbbaurechts nicht erworben. Durch die fehlende Investition in den Boden bedarf es somit auch keines Abzugs der Bodenwertverzinsung vom Gebäudereinertrag. Aus dem gleichen Grund darf auch der Bodenwert nicht zum Gebäudeertragswert addiert werden.

Der Bodenwert und die Bodenwertverzinsung bleiben deshalb bei der Ermittlung des Ertragswerts im Zusammenhang mit Erbbaurechten aus subjektiver gutachterlichen Sicht unberücksichtigt.

Für das Nutzungsrecht des Grundstücks, zum Zwecke ein Bauwerk zu haben (§ 1 ErbbauRG) bezahlt der Erbbauberechtigte, über eine begrenzte Laufzeit einen Erbbauzins. Dieser Erbbauzins schmälert den Bauwerksertrag während der Laufzeit des Erbbaurechts und muss daher, an geeigneter Stelle - Barwert Gebäudeertrag, vom Wertermittlungsstichtag bis Erbbaurechtende - in der Wertermittlung, entsprechend in Abzug gebracht werden. (s.a. Kröll, Hausmann – Rechte und Belastungen bei der Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 5. Auflage)


Dem gegenüber steht der Vorteil des Grundstückseigentümers, im Zustand des Heimfalls:

  • In diesem Fall Wertsteigerung des Bodenwerts

  • Kein Verlust im Erbbauzinsertrag, da weitere Wertsicherung über den Wertermittlungsstichtag möglich waren

  • Übernahme des Bauwerks mit einer WGFZ größer als WGFZ d. BRW zum Stichtag ( BRW ist gemäß BauGB von unbebauten Grundstücken)

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Gutachter - Berater - Problemlöser
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