Ingolstädter Immobilienmarkt 2019


Entwicklung und Prognose

Wie in allen wirtschaftsstarken Regionen mit steigenden Einwohnerzahlen ist auch in Ingolstadt der Wohnraum knapp. Seit 2011 verzeichnete die Stadt einen Zuwachs von 11.700 Einwohnern. Die Wachstumszahlen spiegeln die starke wirtschaftliche Position der Region wider. Gründe für den Boom sind die gute Arbeitsmarktsituation und die damit einhergehend überdurchschnittlich hohe Erwerbstätigenquote. Gleichsam ist die Lebensqualität der Region hoch, was die Nachfrage nach Wohnraum weiter beflügelt. Infolgedessen sind die Wohnkosten in Ingolstadt in den letzten Jahren kräftig in die Höhe gestiegen.

Die stetige Preisspirale nach oben - sowohl für Anmietung als auch für Ankauf von Wohnraum - lässt sich am Zeitraum zwischen 2013 und 2018 erkennen:

  • Laut IVD CityReport 2018 sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in diesem Zeitraum in Ingolstadt um rund 50 % gestiegen. Für freistehende Einfamilienhäuser zahlten Interessenten im Jahr 2018 41 % mehr als noch im Jahr 2013. Mietwohnungen verteuerten sich im gleichen Zeitraum um 22 %.


Wohnraumentwicklungspolitik in Ingolstadt: Maßnahmen gegen den Mangel

Um der Verknappung von Wohnraum entgegenzuwirken, wurden in den letzten Jahren aber auch städtebauliche Maßnahmen umgesetzt, die dazu führten, dass sich der Immobilienmarkt im Jahr 2019 leicht entspannt hat. Weitere Maßnahmen sind notwendig, um eine Verschärfung der Wohnraumknappheit zu verhindern.

Städtebauliche Maßnahmen seit 2016

Da die Bevölkerungszahl in der Region voraussichtlich weiter ansteigen wird und damit auch die Nachfrage nach Wohnraum, hat die Stadt Ingolstadt mehrere Maßnahmen ergriffen:

  1. Ausweisung neuer Baugebiete Eine dieser städtebaulichen Maßnahmen in Ingolstadt war die Ausweisung neuer Baugebiete. So wurde beispielsweise 2016 das „Baugebiet südlich von Haunwöhr“ genehmigt. Ein weiteres Beispiel ist das Baugebiet „Oberhaunstadt – Am Kreuzäcker“

  2. Schließung von Baulücken innerorts Neben Baugebieten zum Erwerb von Wohneigentum sind auch im innerstädtischen Gebiet Bauprojekte ins Leben gerufen worden. So wurden zwischen 2011 und 2017 insgesamt 331 Baulücken innerorts geschlossen und insgesamt 1.264 Wohneinheiten zur Miete geschaffen.

  3. Nachverdichtung mittels Hochhauskonzept Das Hochhauskonzept als städtebauliche Maßnahme zielt ebenfalls auf eine Nachverdichtung in der Stadt ab, um eine weitere Zersiedelung des Umlands zu vermeiden. Der sogenannte „In Tower“ am Ingolstädter Nordbahnhof ist ein Beispiel für diese Maßnahme.

  4. Schaffung sozialen Wohnraums Vor allem die städtische Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft mbH (GWG) ist Motor des sozialen Wohnungsbaus im Raum Ingolstadt. Bis 2026 plant die GWG 1.600 Wohneinheiten, darunter 1.100 Wohnungen mit Sozialbindung.

  5. Wohnraum für Studenten Als Hochschulstandort muss Ingolstadt auch den Studenten gerecht werden. Dafür werden aktuell 1.500 Wohnungen von privaten Investoren und weitere 552 geförderte Wohnungen gebaut.


Immobilienmarktpreise für Eigentumswohnungen in Ingolstadt 2019

Laut IVD standen im Jahr 2019 auf dem Ingolstädter Immobilienmarkt insgesamt 450 Eigentumswohnungen (ohne Dachterrassen- und Penthousewohnungen) mit einer Wohnfläche von 60 bis 100 Quadratmetern zum Verkauf. Die Preisspanne bewegte sich:

  • für Bestandsimmobilien von 2.450 €/m² mit einfachem Wohnwert bis 4.030 €/m² mit sehr gutem Wohnwert und

  • für Neubaukaufobjekte von 4.110 €/m² mit mittlerem Wohnwert bis 4.910 €/m² mit sehr gutem Wohnwert.


Immobilienmarktpreise für Häuser in Ingolstadt 2019

Die größte Nachfrage auf dem Ingolstädter Immobilienmarkt besteht laut IVD nach freistehenden Häusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern mit einer Wohnfläche zwischen 100 und 175 Quadratmetern. Davon wurden 2019 in Ingolstadt insgesamt 380 Objekte auf dem Markt angeboten. Die Nachfrage nach Objekten dieser Art war im Jahr 2019 jedoch um 7 Prozent höher, so der IVD.


Auffallend ist hier auch die Diskrepanz zwischen den Kaufpreisen und den Budgetvorstellungen der potenziellen Käufer:

Während der größte Anteil an Kaufimmobilien - nämlich 95 Prozent aller angebotenen Häuser - mehr als 400.000 Euro kostet, wollen jedoch 90 Prozent aller interessierten Käufer nur maximal 400.000 Euro für ein Eigenheim ausgeben. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Häuser in Ingolstadt im Jahr 2019 betrugen laut IVD für:

  • freistehende Einfamilienhäuser 630.000 Euro,

  • Reihenmittelhäuser 460.000 Euro und

  • Doppelhäuser 563.000 Euro.


Immobilienmarktpreise für Mietwohnungen und -häuser in Ingolstadt 2019

Laut IVD wurden im Jahr 2019 532 Mietwohnungen mit einer Wohnfläche von 60 bis 100 Quadratmetern und 79 Mietwohnungen mit einer Fläche ab 100 bis 150 Quadratmetern angeboten.

Die Preise für Mietwohnungen mit gutem Wohnwert in Ingolstadt betrugen laut IVD 2019:

  • 10,50 €/m² für Altbauwohnungen,

  • 11,50 €/m² für Bestandswohnungen und

  • 13,20 €/m² für Neubauwohnungen.

Mietwohnungen mit sehr gutem Wohnwert wurden im gleichen Zeitraum für bis zu 14 €/m² angeboten.

Insgesamt wurden zusätzlich 45 Häuser mit einer Fläche von 100 bis 175 €/m² zur Miete angeboten. Die durchschnittliche Miete betrug hier für Neubauten 1.330 Euro und für Bestandsbauten 1.620 Euro. Reihenhäuser wurden durchschnittlich für 1.250 Euro und Doppelhäuser für 1.340 Euro angeboten.



Prognose des Ingolstädter Immobilienmarkts

Die Lage am Immobilienmarkt wird sich in Ingolstadt in den nächsten Jahren voraussichtlich weiter entspannen. Die Wohnraumentwicklungspolitik und die damit einhergehenden städtebaulichen Maßnahmen und Strategien dürften der steigenden Einwohnerzahl und der weiterhin steigenden Nachfrage nach Wohnraum einigermaßen gerecht werden. Die Preissteigerungen für Miet- und Eigentumsobjekte werden voraussichtlich weniger stark steigen als bisher.

Auch externe Einflüsse haben die Nachfrage und die Bereitschaft jeden Preis für Wohneigentum zu zahlen in jüngster Zeit gedämpft. So ist der Dieselskandal ein Unsicherheitsfaktor für die Audi-Belegschaft. Infolgedessen hat sich auch das Kaufverhalten gemäßigt, was sich wiederum an der gemäßigten Kaufpreisentwicklung ablesen lässt.

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